0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи квартиры с обременением образец

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления

Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.

Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.

В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.

Виды обременений

Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.

В первую из них входят обременения на саму недвижимость.

Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.

Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.

  • купленной в браке;
  • со стороны недееспособного гражданина;
  • от лица несовершеннолетнего собственника.

Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.

Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.

Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.

Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.

Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.

Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.

Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец

Сделка по покупке квартиры с обременением выделяется особняком.

Поэтому важно все ее детали согласовать заранее.

Может быть, для этого пригодиться и образец договора, предлагаемый ниже.

В нем учтены все типовые формулировки по существованию возможных обременений.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Читать еще:  Пример заполнения доверенности на получение товара

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Читать еще:  Что такое договор аутсорсинга

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Составить и скачать на конструкторе 2020 договор купли-продажи квартиры с обременением

Заключить договор купли-продажи квартиры с обременением может каждый желающий. Правда, в этом виде сделки появляются дополнительные трудности. Все спорные моменты необходимо обговорить еще до того, как вы перейдете к подписанию соглашения.

Само по себе обременение представляет собой ограничение одно из прав – владения, пользования или распоряжения недвижимостью. Соответственно, если хотя бы одно право нарушено – то квартира не может быть полноценно передана в собственность другого человека без определенных предварительных действий со стороны продавца.

Все виды обременений можно найти в ФЗ № 122. Основные из них – ипотека, арест, рента, аренда, наличие несовершеннолетних или недееспособных жильцов, необходимость получения разрешения от второго супруга на продажу квартиры. Например, право постоянного проживания в квартире или право оставаться на прописке квартиры.

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой: особенности и нюансы

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой – одно из самых популярных в своем виде соглашений. Что ждет покупателя кредитной недвижимости:

1. Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы. Все данные об изменении прав собственности вносятся в ЕГРП;

2. Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него. Также обстоит дело со всеми другими видами обременений – в любом случае новый собственник несет ответственность;

3. Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.

Заключая договор купли-продажи квартиры с обременением банка, у покупателя есть несколько вариантов:

• Вы можете оплатить всю сумму за квартиру – часть отдать владельцу недвижимости и погасить задолженность по ипотеке;

• Вы можете выплатить средства продавцу и взять на себя обязательства по выплате кредита (т.е. – на покупателя перекладывается ответственность за ежемесячное погашение задолженности в установленном размере);

• Покупатель имеет право (по договоренности) отдать сумму, выплаченную собственником банку, одним платежом, а остальную часть денег вернуть исключительно после того, как бывший собственник рассчитается с долгом по ипотеке.

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Что нужно делать при покупке квартиры в зависимости от типа обременения?

Договор купли продажи-квартиры с обременением, образец которого вы можете скачать на нашем сайте, помимо основной информации должен содержать специфические данные. Само соглашение будет абсолютно стандартным, вам нужно указать:

• Наименование документа, место и дата его составления;

• Полная информация о сторонах;

• Предмет договора. Здесь нужно указать подробную информацию о недвижимости, включая адрес, этаж, площадь и т.д.;

• Стоимость имущества указывается целиком, без учета каких-либо деталей;

• А вот в разделе «Порядок оплаты» нужно указать, когда и в каком размере будут перечислены средства.

К чему приводит обременение в разных ситуациях:

1.Ипотека. Стороны заключают предварительный договор, в котором указано, что покупатель погашает часть займа, и заверяют его нотариально. После выплаты всей суммы банку, вы подписываете классический договор купли-продажи. Для переоформления ипотеки на себя, покупателю нужно иметь кристально чистую кредитную историю, ведь финансовая организация пристально разглядывает каждого клиента и исключает всевозможные риски;

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

3.Аренда. По закону все договора аренды составляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации. Соответственно, если сделка заключена на 1 год и более, у квартиры может появиться новый собственник, но выселить жильцов он не имеет никакого права. Разумеется, вы можете договориться с арендаторами, но силой заставить их съехать – плохая идея. При этом, договор аренды квартиры обязательно должен быть прикреплен к договору купли продажи;

4.Несовершеннолетние/недееспособные. Обязательно при покупке квартиры с несовершеннолетними должно присутствовать письменное согласие органов опеки и попечительства. Они его выдадут только при условии, если ребенок переезжает в более лучшие условия.

Договор купли продажи квартиры с обременением, образец которого есть на сайте, не может быть заключен без согласия второго супруга в том случае, если недвижимость является совместным имуществом. Покупателю следует соглашаться на сделку только при наличии нотариально заверенного разрешения на продажу квартиры.

Читать еще:  Изменение и расторжение договора в одностороннем порядке

Вы можете договор купли продажи квартиры с обременением скачать на нашем сайте, предварительно заполнив его. На составление юридически грамотного документа у вас уйдет не больше 5 минут. Система разработана таким образом, чтобы вам не пришлось часами разбираться во всех тонкостях – просто отвечайте на вопросы в форме слева. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

  • информация о сторонах сделки;
  • наименование предмета сделки, детальное описание;
  • цена договора;
  • наименование предмета сделки;
  • момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
  • подписи сторон;
  • дата подписания договора;
  • иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  • потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  • расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  • поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Как выглядит договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2020 смотрите тут.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector